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[新聞] 香港樓價擡頭,宜再出招防泡沫  

2014-08-21 22:58:16|  分类: 地產新聞 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《財經觀點》香港政府早前實施的多項徵稅,抑制了樓市需求,無論是自用、投資或投機。但徵稅的成效是暫時性的,並不能真正阻止那些對住屋有需求、或有經濟能力繼續買樓投資的人。
在政府放寬雙倍印花稅豁免條件,換樓人士出售原有單位的期限由6個月延長至一年後,受抑制的需求立刻就被釋放出來。而且近期地產商推出蚊型單位,在細單位需求強勁的帶動下,個別地區的樓價沖上新高。令人擔心這樣的趨勢會傳遞,推升大型住宅價格上漲。

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地產商預期未來市場供應增加及利率上升,因而賣地審慎,有些土地更因而流標,但與之相反的是,買家需求湧現,急著上車,認為買得起小型單位,也總比買不起樓好,忽視了小型住宅需求和價格會隨著外界環境變化減少和下降。

*樓市步入興建小型單位周期*

地產商推出愈來愈多的小型單位,地產商這樣的策略是為了令樓價讓更多人可以承受,香港樓市又再步入興建小型單位的周期。但是要留意的是,每當出現這一情況,樓市就會在不久之後見頂回落。當樓價下跌,大單位價格也變得可以負擔,小型單位的需求會轉向大單位,令小型單位需求萎縮,價格下跌。我認為,未來幾年出現這樣情況,一點也不會讓人驚訝。  供求、利率及按揭開支,都是影響樓市需求的主要因素,需求和供應會隨市場變化。目前看,市場供應無法因應需求的變化而變化,有至少3-5年的滯後。樓價上升,刺激供應上升,但卻要受限於土地供應量。目前尋找可供開發或改造的土地非常困難,造成土地供應有限,住宅供應亦會在一段時期之內維持緊張。

另一方面,樓價可否回落亦取決於發展商是否配合增加供應,他們在獲得預售資格後,是否立刻將住宅推出。如果有資本實力的發展商出於各種原因,不選擇馬上出售,置業者亦無計可施。如果幾家發展商結成聯盟,聯手壓低地價,即使政府減價賣地,建成後亦不可保證地產商就會低價售樓,反而可能令地產商利潤更大。

還有一個重要的因素是按揭利率及租金成本。超低利率極大地刺激樓市需求,如果利率回歸正常,需求就會下滑。現在我們已出現實質負利率,即市場利率低於通脹率,租金回報足以抵銷按揭支出,樓市需求無疑變得強大,除非利率回升,按揭貸款利率提高,否則不能改變樓市需求的增長趨勢。

*應考慮向按息額加徵1%額外稅*

我認為,政府應該考慮向按息額加徵1%的額外稅,未來一年逐步提高0.25個百分點,直至達2%為止。有理由相信,美國會逐步加息,聯邦利率會回升至2%甚至更高。為了避免樓價的突然下滑,應該平抑一下現在的需求,逐步冷卻市場,提醒置業者再多想一想。我一直認為,降低市場需求的唯一有效辦法是提高置業的利率成本,額外印花稅只會延後需求,但需求仍然會累積下去。政府需要增加所有新造按揭的成本,提高首付金額和比例,亦可禁止發展商提供9成以上的按揭或二按,還可以要求銀行提高按揭貸款儲備,增加銀行按揭貸款的成本。

國際貨幣基金組織和其他國際機構已警告香港樓價泡沫爆裂的風險,如不加以控制,一旦進
入經濟下跌周期,香港很容易遭受外資撤出市場、利率抽升的雙重打擊,引發市場動蕩。屆時,過去幾年入市的置業者,亦會責怪政府沒有及時預警,避免泡沫的形成。

*內地人對本港住宅需求難估計*

相對而言,新加坡應對樓市泡沫方面,反應較快,已推出政策為市場降溫。香港的樓價本來已走向平緩,但現在又見攀升趨勢,而有一個較難估計的問題是,我們不太清楚內地人對本港住宅的需求到底有多大,在此情況下,政府必須在非居民買樓上設置更多的限制,徵收更高的稅款,否則任何措施都是徒勞無功。香港人要明白目前的情況及願意合作,需要理解到,無論是興建私人住宅還是公共房屋,首要條件是需要土地,需要填海及開發新界土地。香港政府要有遠見,有決心克服各種困難和障礙,同時爭取大眾的理解和支持。

住宅供應足夠,樓價可負擔,優先本地居民置業,對香港社會民生的和諧至關重要。

文字來源 經濟通



本文来自:合富地產代理-香港尖沙咀地產代理公司

原文地址:http://tsimshatsui.house.ainfomedia.com/archives/371

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