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[新聞] 香港辣招打房 租金漲幅勝房價  

2014-07-31 22:22:16|  分类: 地產新聞 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期香港房市彷彿夏天溫度一般,成交價量數字節節上升,而租賃市場表現也不遑多讓,根據中原地產、美聯物業兩大房仲租金指數顯示,住宅租金再度蠢動攀升,全港主要私人住宅最新平均呎租升至23.2港元(約每坪3,186元新台幣),創下19年來新高。

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港政府實施雙倍印花稅雖然成功擊退投資客買樓收租,暫時抑制了過熱的需求及房價,但反倒使得租盤貨源驟減,拉高了租金,這一年來,租金升勢甚至超過了房價,業界預期,傳統暑假租務旺季才剛開始,預計第3季租金向上機會甚高。

■ 辣招令租盤減少 市場需求有增無減 租金調整期暫時結束

根據中原地產數據指出,香港主要85個中小型私人住宅呎租,由五月份平均22.9港元(約每坪3,145元新台幣)升至六月份23.2港元(約每坪3,186元新台幣),不但連續上升兩個月,累升2.7%,更為1995年7月以來新高;另外,據美聯物業租金走勢資料也顯示出租金走勢向上明顯,今年六月份私樓平均呎租為24.01港元(約每坪3,297元新台幣)),較五月份再升約1%,顯示今年因辣招政策使得租金所面臨的調整期將暫時結束。

今年年初因辣招經立法會通過大勢抵定的影響,市場觀望氣氛濃厚,不少屋主因雙倍印花稅豁免期尚未放寬先行轉賣為租,並且當時遇上一波一手新樓交屋潮,租盤陸續湧入市場直接拖低市場租金行情,根據當時差餉物業估價署資料顯示,住宅租金指數連續2個月下跌,當時也估計今年一年內租盤去化過程中仍有下跌調整空間。

可惜人算不如天算,雙倍印花稅確實趕走了部份打算以收租為投資的買方,但租賃市場在新盤的銜接上卻出現青黃不接的窘境,而原先有的租盤早已迅速去化,加上許多首購族在一手樓市場向隅後轉向二手市場尋覓卻發現低總價住宅因換屋市場停滯而造成供應短缺,房價已在短期內被炒高,只能先觀望由買轉租,使得租屋需求增加,租金轉跌為升。

■ 年租金升幅高過房價 暑假租務旺季 租金料將續攀升

去年六月至今,反映房價的中原城市領先指數由120.74點,升至最新123.36點,樓價1年上升2.16%;而85個指標社區呎租則由1年前22.4港元(約每坪3,076元新台幣),升至23.2港元(約每坪3,186元新台幣),升幅為3.57%,顯示香港租金升幅已高於房價的漲勢,而暑假搶租熱潮才剛開始,今年第3季租賃市場均樂觀看待。

今年上半年,租金升幅最大的前三名社區分別為新界區沙田第一城、九龍區觀塘麗港城及港島區鰂魚涌太古城,其中,第一城因低總價產品選擇性較多,租金連帶較為便宜,且位於東鐵沿線及知名大學附近,一向受到年輕客層的歡迎,過去半年租金已上升6%,六月份平均呎租來到26.7港元(約每坪3,667元新台幣),而相比1997年中,該社區平均呎租20.6元(約每坪2,829元新台幣),17年來租金上升3成,升幅高於整體租金市場升幅16.5%。而受到香港中產階級、台日韓外派人士青睞的港島區太古城,漲租案例也有增加的趨勢,市場消息指出,目前太古城出租單位史無前例只剩約111個,而市場平均每月需消化約60至70個出租單位,面對新增租盤有限,相信市場很快將缺貨,意味著租金被搶高的機會頗大。

過去因交投量大,太古城一向為香港二手市場的指標社區,而港政府出辣招趕走投資者,買房收租的人大減,也等於切斷租盤供應來源,目前已有房東趁機加租近一成,由3.3萬港元(約12.7萬元新台幣)調升至3.6萬港元(約13.9萬元新台幣)續約,以租金佔全家收入一半來計算,目前至少要月收入7萬港元(約27萬元新台幣),才租得起太古城。

每年暑假結束前,屬於香港傳統租務旺季,是香港各大院校學生物色租盤的時候,香港各間大學宿舍向來供不應求,每逢七、八月暑假期間即掀起搶租潮,令大學鄰近區內如紅磡、將軍澳、沙田、上水及粉嶺等一帶租金進一步攀升,今年剛進入五月份時,沙田市中心一帶已有中國內地來香港念書的大學生想避開暑假租務高峯潮,搶先承租單位,而進入暑假後租盤更將是僧多粥少,市場均樂觀相信,這段時間租盤需求更大,對於租金市場也有一定的支持。

■ 租金佔收入比重日增 住屋負擔增加

六月份因受到政府實施多項樓市調控措施,租金再創新高,鄰近大學區的住宅,更因大學生搶租熱潮,租金被拉高,在通脹持續下,民眾租房成本佔收入比重持續增加。根據香港政府統計處公佈,六月份綜合消費物價指數較去年上升3.6%,雖然升幅較五月份已減少0.1個百分點,但其中私人住宅租金卻較去年上升6.2%,反映出香港私人住宅租金升幅仍然驚人。

而通脹變化與租金市場走勢息息相關,以沙田第一城一個400呎單位為例,2011年社區平均呎租為19.7港元(約76元新台幣),每月租金約7,880港元(約30,416元新台幣),租屋佔收入比約38.4%,不過,今年首季社區平均呎租升至25.2元(約97.2元新台幣),同為400方呎單位,租樓支出佔今年首季家庭入息中位數22,500港元(約86,850元新台幣)的44.8%,租金每年負擔明顯增加。未來,香港民眾要尋找租金較便宜的物件,相信也只能移往低總價產品供應較多的新界區尋覓,今年年底前,新界區將有另一波交屋潮,其中較大型社區有粉嶺逸峯、將軍澳天晉2期及元朗溱柏等,預料將會成租客承租的對象;此外,根據以往租金走勢來看,過了暑假租屋高峰期,租金均會下調整理,加上今年年底一手新案交屋數量不少,而未來樓價調整趨勢不變,均會對租金漲幅有所抑制,今年第三季、第四季租金走勢將成為重要觀察指標。

註:平均呎租換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.86、坪:平方呎=1:35.5833計算

資料來源 網路地產王



本文来自:合富地產代理-香港尖沙咀地產代理公司

原文地址:http://tsimshatsui.house.ainfomedia.com/archives/291

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